小規模宅地等の特例とは？親の家の土地が最大80%減額に｜同居・配偶者・家なき子の条件を国税庁の情報で整理

相続税の計算で、実家の土地の評価が大きく下がることがあるのが小規模宅地等の特例です。ただし、だれが相続するかで使えるかどうかが変わり、申告も必要です。

この記事は、国税庁タックスアンサー「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」（令和8年4月1日現在法令等）をもとに書いています（出典は記事の最後に載せています）。

※ この記事は制度の入り口の説明です。条件はこまかく、実際に使えるかは個別の事情によります。必ず税務署か税理士に確認してください。

01どれくらい減る？

宅地等の種類	減らせる面積の上限	減額の割合
特定居住用宅地等（亡くなった人が住んでいた土地など）	330㎡	80%
特定事業用宅地等（亡くなった人の事業の土地など）	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	400㎡	80%
貸付事業用宅地等（貸していた土地など）	200㎡	50%

たとえば、評価額5,000万円で面積が330㎡以下の実家の土地が特定居住用宅地等にあたるなら、80%（4,000万円）減って1,000万円として計算します（この記事の計算例です）。

貸付事業用宅地等がなければ、特定居住用（330㎡）と事業用（400㎡）を合わせて730㎡まで使えます。貸付事業用宅地等があると、別の計算式で調整します。

02実家の土地はだれが相続すれば使える？

亡くなった人が住んでいた土地の場合、国税庁は次のように整理しています。

相続する人	条件
配偶者	取得者ごとの追加の条件なし
同居していた親族	亡くなる直前から申告期限まで引き続きその家に住み、申告期限まで土地を持ち続ける
それ以外の親族（いわゆる「家なき子」）	下の6つをすべて満たす

「家なき子」の6つの条件

1. 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を持たない人ではない
2. 亡くなった人に配偶者がいない
3. 亡くなる直前にその家に住んでいた相続人がいない
4. 亡くなる前3年以内に、自分や配偶者などの関係者が持つ家に住んだことがない（亡くなった人の家を除く）
5. 亡くなったときに住んでいる家を、過去に所有していたことがない
6. 土地を亡くなったときから申告期限まで持ち続ける

親と別居していて、持ち家に住んでいる子は、基本的にこの条件にあてはまりません。

親と生計を一にしていた親族が住んでいた土地の場合も、別の条件で特例の対象になります。

03使うには申告が必要

ここが大事な点です。

• 相続税の申告書に特例を受けることを書き、明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付して申告します
• 相続人が2人以上いるときは、どの土地に使うかを全員で同意する必要があります
• 原則として、申告期限までに遺産分割が終わっている必要があります

相続税の申告期限は、原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。分割が間に合わないときは、国税庁のNo.4208を確認し、早めに税理士に相談しましょう。

04実家を売るなら？

申告期限より前に売ると、同居親族や家なき子の「持ち続ける」条件を満たせなくなります。相続した家を売る場合の話は、相続した実家を売るタイミングや空き家の3,000万円控除もご覧ください。

相続税がかかるかどうかの最初の目安は相続税の基礎控除、配偶者が相続するときの制度は配偶者の税額軽減にまとめています。

05まとめ

• 亡くなった人が住んでいた土地は、条件を満たすと330㎡まで80%減額
• 配偶者は追加の条件なし。同居親族は住み続けて持ち続ける。別居の子は「家なき子」の6条件
• 申告が必要。原則、申告期限（10か月）までに分割する
• 実際に使えるかは税務署か税理士に確認する