相続した実家を売るには？まず相続登記が必要｜売るまでの流れ、期限（2027年3月31日まで）、売ったあとの税金の特例（取得費加算・3,000万円控除）

親から実家を引き継いだとき、「そのうち売ればいい」と、名義変更をそのままにしている方は少なくありません。ですが、実家を売却するには、その前に必ず「相続登記」を済ませておく必要があります。

01相続登記とは

亡くなった方の名義になっている不動産を、相続する方の名義に変更する手続きのことです。法務局で行います。

022024年4月から義務化されました

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。

いつ相続した？	登記の期限
2024年4月1日以後に、不動産を相続したことを知った	知った日から3年以内
2024年4月1日より前に、不動産を相続したことを知った（登記がまだのもの）	2027年（令和9年）3月31日まで

正当な理由がないのに登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。遺産分割（相続人どうしの話し合い）で不動産を取得した場合は、別に、遺産分割から3年以内にその内容の登記をする必要があります。

話し合いがまとまらず期限に間に合いそうにないときは、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で、義務を果たすこともできます。ただし、相続人申告登記では実家を売ることはできないので、売却するには、遺産分割をしたうえで相続登記が必要です。

03名義が変わっていないと、売却できません

不動産を売却するには、売主が正式な名義人である必要があります。亡くなった方の名義のままでは、買い手が見つかっても契約を進めることができません。「実家を売りたい」と考えたときに、まず相続登記からスタートすることになるケースは多くあります。

04相続人が複数いる場合は、話し合いが必要

相続人が複数いる場合、誰が実家を引き継ぐか（または売却して分けるか）について、相続人全員の合意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、早めに司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

05売るまでの流れ

相続登記の費用（登録免許税など）は相続登記の費用はいくら？、不動産会社への依頼のしかたは不動産売却のページにまとめています。

06売ったあとの税金の特例

実家を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。相続した不動産には、次のような特例があります。どちらも条件があり、確定申告が必要です。

特例	どんなもの？	主な条件
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）	払った相続税のうち一定の額を、売った財産の取得費に加えられる（利益が減る）	相続税が課税された人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ること
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	譲渡所得から最高3,000万円を控除	親がひとりで住んでいた家など。くわしくは空き家の3,000万円控除

国税庁によると、取得費加算の特例を受けるには、確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と「譲渡所得の内訳書」などを付けて提出します（国税庁 タックスアンサーNo.3267、令和8年4月1日現在法令等）。

税金の特例は、使えるかどうかや計算が複雑です。実際に申告するときは、税理士や税務署に相談してください。

07よくある質問

Q. 相続登記をしないまま、売る契約だけ先にできる？

A. 売主は正式な名義人である必要があるので、まず相続登記を済ませましょう。期限に間に合わないときの「相続人申告登記」では、売ることはできません。

Q. 実家を売って、お金を兄弟で分けたい

A. 遺産分割の話し合いで「売って代金を分ける」と決め、それに沿って相続登記をしてから売る方法があります。進め方は司法書士などに相談すると安心です。

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相続の基本的な流れは相続のページ、売却の進め方は不動産売却のページもあわせてご覧ください。