相続した実家（空き家）を売ると最大3,000万円控除｜条件と期限を国税庁の情報で解説

親が亡くなって、誰も住まなくなった実家。売ることにしたとき、気になるのが税金です。

売って利益（譲渡所得）が出ると所得税などがかかりますが、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この記事について：国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令等）の内容を、分かりやすく整理したものです。条件はとても細かく、税制は毎年のように改正されます。**実際に使えるかどうかは、必ず税務署や税理士に確認してください。**出典は記事の最後に載せています。

特例のポイント

• 相続した家や土地を、2027年（令和9年）12月31日までに売った場合が対象
• 利益から最大3,000万円を控除できる
• ただし、2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した相続人が3人以上の場合は、2,000万円まで

対象になる家の条件

次の3つをすべて満たす家（主に親が住んでいた1つの建物）が対象です。

親が老人ホームに入っていた場合も使える

要介護認定（または要支援認定）を受けて老人ホームなどに入所していたために、亡くなる直前に実家に住んでいなかった場合でも、一定の条件を満たせば対象になります。

• 対象になる施設：特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、軽費老人ホーム（ケアハウス）、養護老人ホーム、グループホーム、介護老人保健施設（老健）、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅など
• 要介護・要支援の認定を、実家に住まなくなる直前に受けていたこと
• 入所した後も、実家が親の荷物を置くなど、親のために使われていたこと
• 入所した後、実家を貸したり、ほかの人が住んだりしていないこと
• 入所してから亡くなるまで、親の主な住まいがその施設であったこと

実家じまいでは、親が施設に入ってから亡くなるケースが多いので、ぜひ知っておきたいポイントです。

特例を使うための主な条件

どのパターンでも、次の条件を満たす必要があります。

※ 特例そのものの期限（2027年12月31日まで）と、相続からの期限の、早いほうまでに売る必要があります。

必要な手続き

特例を使うには、確定申告が必要です。主な書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 売った土地・建物の登記事項証明書など
• 実家がある市区町村から発行される「被相続人居住用家屋等確認書」
• （耐震リフォームの場合）耐震基準適合証明書など
• 売却代金が1億円以下であることが分かる売買契約書の写しなど

「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村での申請に時間がかかることがあるので、早めに準備しましょう。

まとめ

• 相続した実家を売ると、条件を満たせば利益から最大3,000万円を控除できる（相続人3人以上は2,000万円）
• 1981年5月31日以前に建てられ、親がひとりで住んでいた家が対象。老人ホーム入所の場合も条件つきで対象
• 期限は「相続から3年後の年末」と「2027年12月31日」の早いほう
• 確定申告が必要。市区町村の確認書も早めに準備を
• 実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に必ず確認を

売却の流れは実家を売るときの入門ガイドをご覧ください。

この記事の出典

• 国税庁 タックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等／2026年9月確認）
• 国税庁 タックスアンサー「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」（令和8年4月1日現在法令等／2026年9月確認）

※ この記事は一般的な情報です。個別の税務の判断は、税務署や税理士にご相談ください。