相続登記の義務化とは？｜相続を知った日から3年以内・過料10万円以下、昔の相続は2027年3月31日まで。2026年からの住所変更登記の義務化と所有不動産記録証明制度も（法務省の情報で解説）

親が亡くなって実家や土地を相続したのに、名義が親のままになっている。そんな家は少なくありません。2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義変更）は義務になりました。この記事は、法務省の公式ページをもとに書いています（出典は記事の最後に載せています）。

※ 具体的な手続きや、ご自分のケースで「正当な理由」にあたるかどうかは、法務局や司法書士に確認してください。

相続登記の義務化の3つのポイント

昔の相続も対象です

義務化は、2024年4月1日より前に相続した不動産にもかかります。法務省によると、それより前に相続を知っていて、まだ登記していない不動産は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

「祖父の代から名義が変わっていない」という土地も、相続人がいれば対象になります。相続人が多くなるほど戸籍を集めるのに時間がかかるので、早めに動くのがおすすめです。

「正当な理由」の例

法務省は、相続登記をしなくても過料の対象にならない「正当な理由」の例として、次の5つを挙げています。

1. 相続人がとても多く、戸籍を集めたりほかの相続人を調べたりするのに時間がかかる
2. 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲が争われている
3. 申請する義務のある本人が、重い病気などの事情を抱えている
4. DV被害者などで、避難しなければならない状況にある
5. 経済的に苦しく、登記にかかる費用を負担できない

すぐに話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」

相続人どうしの話し合い（遺産分割）がまとまらず、3年以内に相続登記ができないこともあります。そのときに使えるのが相続人申告登記です。

• 期限内に登記官に「自分が相続人です」と申し出ると、相続登記の義務を果たしたことになる
• 相続人の1人が単独で申し出られる（ほかの相続人の分を代わりに申し出ることもできる）
• 義務を果たしたことになるのは、申し出た相続人だけ

ただし、相続人申告登記はあくまで仮の手当てです。そのあと遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、あらためて相続登記をする必要があります。実家を売ったり、ローンの担保にしたりするときは、相続登記が必要です（くわしくは実家を売る前に、相続登記が済んでいるか確認してください）。

親がどんな不動産を持っていたか分からないとき

2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。法務局に請求すると、本人や亡くなった人が登記簿上の所有者になっている不動産を一覧にした証明書を出してもらえます。

注意したいのは、請求書に書いた氏名・住所と、登記簿の氏名・住所が一致しない不動産は出てこないことです。親が何度か引っ越している場合は、昔の住所でも請求を検討しましょう。

2026年4月からは「住所等変更登記」も義務に

相続とは別に、2026年4月1日からは住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました。

法務省は、「スマート変更登記」として、一度かんたんな申出をしておけば、法務局が住所などの変更を確かめて登記をしてくれる仕組みも用意しています。親が引っ越しや施設への入居で住民票を移した場合も、不動産の住所が古いままになっていないか確認しておくと安心です。

まとめ

• 相続登記は2024年4月1日から義務。期限は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内
• 2024年3月31日以前の相続でも、未登記なら2027年3月31日まで
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象
• 話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記で義務を果たせる（売るときは相続登記が必要）
• 2026年2月から、亡くなった親の不動産を一覧で出せる「所有不動産記録証明制度」が始まった
• 2026年4月から、住所等変更登記も義務（2年以内・5万円以下の過料）

相続全体の流れと期限は、相続の流れと期限｜はじめての方のための全体ガイドにまとめています。いらない土地の扱いに困っている方は、相続土地国庫帰属制度の記事もご覧ください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（令和7年3月27日現在）
• 新潟地方法務局「令和８年２月２日スタート！「所有不動産記録証明制度」について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」

（2026年10月27日に確認）